KUIDAS ESITADA KINNISVARA KVALITEETI ?

Kvaliteet koosneb objektiivsetest/mõõdetavatest või subjektiivsetest/hinnatavatest tunnustest. Kinnisvara puhul on kvaliteedi hindamiseks vaja nii üht kui teist. Ent hoolimata sellest, et meil on kasutusel mitmed erinevad kvaliteedi hindamise/esitamise süsteemid, pole vähemalt elukondliku vara osas ühtegi piisavalt ammendavat.

Laiema tuntuse on saavutanud energiamärgise süsteem, mis tänasel kinnisvaraturul on riikliku propaganda ja õigusruumi nõuete mõjul omandanud kvaliteedi näitajana juba suurema rolli, kui tal tegelikult olla saaks. Kinnisvaraturul toimetavad tavakodanikud räägivad agaralt A-B-C-jne-klassi majadest märgistades sellega kui hea või halb üks või teine maja on. Tegelikkuses puudutab energiaklass siiski vaid energiakasutusest. Seejuures isegi mitte üheselt energia kulu, sest erinevatele energiakandjatele rakendatakse erinevat koefitsenti sõltuvalt CO emissioonist. Kas maja katus seejuures vett peab, ei ole kuidagi hinnatud.

Ehituskvaliteedi osas on väga levinud Soome ehitusstandard RYL, millele viidatakse peamiselt lepingutes. Heal juhul määratakse seejuures ka kvaliteediklass. Kuid kuna RYL on mahukas ning väga mitmetahuline ja –osaline dokument, siis ei ole enamusel, kes seda kolmetähelist lühendit kuskilt lepingust loevad või selle kirjapanemist nõuavad, õrna aimugi, millest jutt käib. RYL aitab selgeks vaielda eelmises lõigus nimetatud katuse probleemi, kuid ei anna mingit ettekujutust selle kohta, kas ehitatud hoones ka tegelikult hea on olla. Kas elamus ikka kodutunne tekib või kas kontoris on su töötajatel mugav töötada?

Büroohoonete kvaliteedi hindamiseks töötas Eesti Kinnisvarafirmade Liit kolleeg Ardi Roosimaa eestvedamisel välja büroohoonete klassifikaatori. See on põhjalik dokument, mis määratleb nõuded olulisematele mõõdetavatele teguritele ning piiritleb ka hinnangulisi. Kus võimalik, on esitatud selgelt mõõdetav kriteerium või viidatud mingile muule normile, ning nende puudumisel on püütud hinnangu andmist lihtsustada praktiliste näidetega kinnisvaraturult. Nii ongi büroohoone kvaliteedi hindamisse kaasatud nii hoone kasutuslik ja ehituslik pool, kui ka näiteks asukoha ja keskkonna teemad. Klassifikaatoris käsitletakse neid küsimusi, mis on hoone kvaliteedist tulenevalt olulised selle omanikule (investorile) või kasutajatele (üürnikele). Tänu põhjalikkusele on tegemist väga hea materjaliga, millest lähtuda oma kinnisvaraotsuste tegemisel.

Kahjuks aga puudub samaväärne materjal elukondliku kinnisvara kvaliteedi esitamiseks. On olemas kinnisvara hindamise standardi EVS 875 10. osas toodud käsitlus „Kinnisvara kvaliteediklassid“, mida saab rakendada sõltumata vara sihtotstarbest. Ent sisulisest põhjalikkusest hoolimata jääb see käsitlus minu hinnangul liialt subjektiivseks ning paljudele ilmselt raskesti mõistetavaks. Seetõttu ei ole selline kvaliteedi hindamine kinnisvaraturul laiemalt juurdunud ning on jäänud üksnes hindajate pärusmaaks. Maaklerkond ja tavakodanikud aga jätkavad igapäevast elu terminite „suurepärane“ või „väga hea“ saatel. Kusjuures nende seos tegelikkusega sõltub paljuski sõnaseadja südametunnistustest.

Rahvusvahelisel areenil on erinevaid kvaliteedistandardeid sadu. Siinmail tuntumad ning ka rakendamist leidnud on BREEAM ja LEED. Kuna juba mõnikümmend aastat tagasi tekkis kinnisvaraturule kinnisvara elutsükli kontseptsioon, siis on need kvaliteedisüsteemid peamiselt just jätkusuulikku majandamist ja juhtimistegevusi kajastavad. Arvestades seda, kuidas maailm järjest enam urbaniseerub ning looduskeskkond asendatakse tehiskeskkonnaga, on see muidugi väga vajalik. 2010 aastal kirjutasid Heiki Sepp, Aigi Lust ja Kersti Soomuste Eesti Maaülikoolis oma magistritöö nende kahe standardi võrdlusest ning Eestis rakendamise võimalustest. Seejuures testiti seda kolme elamu peal ning tunnistati Eestile sobivamaks BREEAM.

Laialdasema rakendamiseni elukondlike projektide osas pole aga kumbki neist standarditest jõudnud, sest on lihtsalt väga kallis. Samamoodi nagu näiteks passiivmaja sertifikaadi taotlemine PHI-lt on ilmselt ebamõistlikult kallina tunduv enamusele viimase paari aasta jooksul ehitatud väga energiasüüstlike majade omanikele. Ent nii nagu Eesti Kinnisvarafirmade Liidu poolt koostatud büroohoonete klassifikaatori kasutamine on mõistlike kuludega kättesaadav kõigile vähemalt A ja B (miks mitte ka C) klassi büroomajade omanikele, võiks meil olla ka elukondlik klassifikaator nii arendajatele kui üürimajade omanikele. Näiteks nii riiklik kui erainvestorite ühine surve üürituru kordategemiseks lausa karjub sellise dokumendi järele.

Eelneva jutu kokkuvõte on lihtne – seni kuni kinnisvaraturu osalised ise ei ole defineerinud oma arusaamasid heast ja halvast, jääb liialt palju ruumi „eriarvamusteks“. Tegelikult on selgus kõigi heas usus tegutsevate kinnisvaraturu osaliste huvides. Nii nagu täna tähtsustavad kliendid tugevalt kutsetunnistuse olemasolu kinnisvaramaakleritel (mis viis aastat tagasi ei olnud mingi teema) võiks viie aasta pärast olla ka enesestmõistetav kokkulepitud ja üheselt arusaadava terminoloogia kasutamine elukondlikust kinnisvarast rääkimisel. Olgu see siis müüja ja ostja või arendaja ja ehitaja vahelistes suhetes. Viisaastaku taha ununema kippuv kinnisvarakriis tõi tavatarbija „maa peale“ ning muutis kvaliteedi osas nõudlikuks. Ärgem unustagem seda. Seetõttu peaks järgmise sammu astumine ning nende nõuete kirjeldamine olema vajalik ja mõistlike pingutustega teostatav.