Mis toimub Tartu linna kinnisvaraturul ?

Tartu linnas tehti 2013. aastal kokku 1617 korteriga tehingut keskmise ruutmeetri hinnaga 1027 € (mediaanhinnaga 987 €/m²). 2014. aastal (seisuga 31.10) on müüdud 1193 korterit keskmise ruutmeetri hinnaga 1152 € (mediaanhinnaga 1130 €/m²). Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on tehingute arv langenud 14,6%, kuid keskmine hind jällegi tõusnud 13,2%. Hinnad on kasvanud eelkõige rahuldavas ja heas seisukorras ning optimaalse suurusega korteritel, samuti hea asukohaga korralike uusarenduste puhul. Kõige rohkem on tehtud tehinguid 2- ja 3-toaliste korteritega. Käesoleva aasta aprillikuus saavutas keskmine hind rekordtaseme, olles 1207 €/m², sarnane hinnatase oli viimati 2007 aasta veebruarikuus, kui keskmine hind oli 1242 €/m². Oktoobrikuu keskmine ruutmeetri hind oli 1165 €/m².

Tartu linna hinnatumad piirkonnad on Kesklinn, Supilinn, Vaksali ja Tähtvere linnaosa, kus korterite hinnad on keskmisest kõrgemad; madalamate hindadega piirkonnad on Ropka tööstuse, Annelinna ja Variku linnaosad. Linnaosade lõikes on suurima tehingute arvuga Annelinn, kus tehakse umbes 22% kõikidest Tartu korteriomandi tehingutest. Järgnevad Kesklinna, Karlova ja Ülejõe linnaosad, kus tehakse suurusjärgult 11-13% tehingutest. Teistes piirkondades tunduvalt vähem. Kuna Maarjamõisa ja Ihaste linnaosas on väga vähe korterelamuid, siis sellest tulenevalt on nendes linnaosades ka olematu arv korteriomandi ostu-müügi tehinguid, viimastel aastatel keskmiselt 2-3 ostu-müügitehingut aastas.

Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel oli Tartu linnas 2011.a oktoobrikuus 2309 korteri müügipakkumist, 2012.a oktoobrikuus 1644 müügipakkumist. Möödunud aasta detsembris vähenesid müügipakkumised 1255-ni, kuid peale seda on pakkumiste maht kiirelt tõusma hakanud – hetkel on pakkumisi 2458. Korterite pakkumishinnad on jätkanud hinnakasvu, jõudes käesoleva aasta oktoobrikuus keskmisele hinnatasemele 1 367 €/m².

Tartu linna korterite järele on nõudlus olnud suur, mis on andnud hoogu hinnakasvule. Selle tulemusel on järjest enam korterid pakkumisse tulnud, mistõttu on hetkel suurenenud pakkumine põhjustanud mõningase hindade korrektsiooni või likviidsuse vähenemise. Ostjad eelistavad eelkõige remonditud, heas ja väga heas seisukorras kortereid korralikes majades. Käesoleva aasta kevad-suvel on nõudlus eluruumide järele osaliselt kandunud üle ka elamute turule, mille tulemusel on korterite turg veidi jahenenud.

2013. aastal oli Tartu linnas tunda elamute turu elavnemist, kuid 2014. aasta kolm esimest kvartalit on jäänud tehingute arvu poolest 2013 aasta sama perioodile alla, eel nimetatud perioodil 2014 aastal on toimunud 133 hoonestatud elamumaa tehingut, mis on 15 tehingut vähem, kui aasta tagasi.

Tartu linnas tehti 2013.a jooksul 191 hoonestatud elamumaa kinnistu tehingut keskmise hinnaga 94 106 € ja mediaanhinnaga 94 000 €. 2014. aastal  seisuga 31.10 on müüdud Tartu linnas 158 elamuga kinnistut keskmise hinnaga 100 218 € ja mediaanhinnaga 93 125 €. Võrdluseks hoonestatud elamumaade hinnatipp, mil 2007. aasta keskmine hind oli 122 486 €. Elamute turul on keskmise hinna tõusu kaasa toonud mitu korterelamu tehingut Kesklinna linnaosas ja selle lähiümbruses, kõrgeima hinnaga tehingu maksumus oli 830 000 €.

Tuginedes kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetele on Tartu linnas alates 2010.a oktoobrikuust (505 müügipakkumist) elamute müügipakkumised vaikselt vähenenud, jõudes 2013. aasta detsembrikuus tasemeni 254 müügipakkumist, kuid peale seda on pakkumiste maht taas vaikselt tõusma hakanud – hetkel on elamute pakkumisi 424. Elamute pakkumishinnad kasvasid käesoleva aasta augustikuuni, saavutades keskmise hinnataseme 888 €/m². Peale seda on keskmine pakkumishind seisma jäänud, olles praegusel hetkel ca 877 €/m².

Tartu linnas ja lähipiirkonnas on eelistatud nii remonti vajavad elamud kui ka uuselamud. Vanemate elamute hinnatase on peamiselt vahemikus 90 000 – 120 000 eurot, sõltudes asukohast, elamu suurusest ja remondivajadusest. Uute majade turul on likviidsemad kinnistud hinnatasemel kuni 190 000 €. Väga üksikud tehingud on ka hinnatasemel 200 000 eurot ja rohkem – tegemist on peamiselt eksklusiivsete uuselamutega.

Tartu linna hinnatumad piirkonnad on Tähtvere, Tammelinn, Ihaste ja Veeriku linnaosa, kus elamute hinnad on keskmisest kõrgemad; madalamate hindadega piirkonnad on Variku ja Raadi linnaosa. Kõrgelt on hinnatud ka linnaga piirnevad elamurajoonid Vahi külas (Raadimõisa elamurajoon) ning Veibri küla uuselamurajoon Tartu linna piiril. Eelistatakse kesklinna ja sotsiaalobjektide lähedust.

Kui aasta alguses pakkumiste vähesuse pärast oli kinnisvaraturul tunda müüjate soosingut, siis aasta teises pooles on pakkumiste arv peaaegu kahekordistunud ning on tunda turu stabiliseerumist – pakkumiste arv on tõusnud ning müüjad on  vastutulelikumaks muutunud hinna läbirääkimistes – turg on taas pöördunud ostjate poolele. Kui pakkumishindades ei ole veel hinnalangust märgata, siis tehtud tehingutes see juba vaikselt kajastub.

*Käesolevale artiklile on tuginetud Tartu Postimehes 20.11.2014.a. ilmunud artiklis „Suurenenud pakkumine lubab koduostjal tingida“.