RENOVEERIDA VÕI MITTE – SELLES ON KÜSIMUS !
Eilse BNS-i uudise jätkuks toon veidi põhjalikuma käsitluse tarbeks ära ka oma artikli, mille avaldas Postimees 08.10.2014.
Energiasäästliku ehituse teemad on Eestis olnud juba pikalt päevakorras. Ent lahendamata küsimusi on veel rohkem kui küll. Nii on ka tänasel Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki poolt korraldataval traditsioonilisel konverentsil „Kuhu liigub kinnisvaraturg?“ terve blokk pühendatud sellele teemale.
Riigi eluasemepoliitika üheks oluliseks osaks on olnud põhimõte panustada olemasoleva elamufondi säilitamisse. Nii on läbi KredExi liikuvate toetuste innustatud omanikke panustama korterelamute renoveerimisse. See, kui palju ühe või teise renoveerimisprojekti puhul reaalset rahalist säästu energiakuludelt saavutatakse, on teoreetiliselt lihtne matemaatika. Ent reaalsus on kujunenud märksa keerulisemaks läbimõtlemata või kehva kvaliteediga ehituslahenduste tõttu. Ent seda küsimust on ka juba meedias käsitletud ning vigadest õppimist näitab kasvõi juba tervikliku renoveerimise osakaalu suurenemine toetusesaajate hulgas. Minu jaoks on aga huvipakkuv küsimus kuivõrd hindavad tarbijad neid investeeringuid?
Domus Kinnisvara võrdles KredExi poolt 25% ja 35%-lise toetuse saanud korterelamutes tehtud korteritehinguid analoogiliste ent renoveerimata naabermajade tehingutega. Sel määral toetuse saamine eeldab vähemalt piirdekonstruktsioonide soojustamist ning tehnosüsteemide rekonstrueerimist, vajalik saavutatav energiasääst minimaalselt 40-50% varasemast kulust. Võrdlusobjektid valisime Mustamäelt, et saada valimisse piisav hulk tehinguid samadest majadest. Kokku oli valimis 7 rekonstrueeritud maja 32 korteritehinguga ning 82 võrreldavat korteritehingut rekonstrueerimata analoogilise projektiga naabermajadest. Suurem valim aitaks loomulikult paremini välistada korteri seisukorrast, heast müügitööst jne tulenevad erisused, kuid kinnisvaraturu käive seab sellele omad piirid.
Analüüs annab vastakaid tulemusi kuid väga ühemõttelise järelduse. Enamus majade puhul on müügitehingutel keskmine ruutmeetri hind kõrgem, kui sarnastel ent renoveerimata naabermajadel. Ent mitte kõigil. Paari vaadeldud maja puhul hinnavahe sisuliselt puudub ning üks rekonstrueeritud maja on tuntavalt odavam, kui naabermajad. Keskmiselt on siiski vaadeldud rekonstrueeritud majades korterite müügihind 9% kõrgem, kui rekonstrueerimata naabermajades. Ent kui tulemust võrrelda uusehitistega (mitte esmamüük, vaid järelturutehingud kuni 10 a vanustes hoonetes), siis näeme, et rekonstrueeritud majades olev kinnisvara on siiski ca 20% odavam, kui uusehitistes. Seejuures ei ole mitte mingit garantiid, et uues hoones on energiakasutus efektiivsem, kui terviklikult rekonstrueeritud vanas.
Analüüsi järeldus on lihtne – kui kavandada elamu mahukamat renoveerimist, siis lisaks tehnilistele küsimustele tasub mõelda, kas tehtavad kulutused on ka investeeringuna tasuvad. Kas maja korteriomanike vara väärtus kavandatava remondiga suureneb või väheneb? Sellekohane analüüs ei ole liiga keerukas ega aeganõudev ning kaasnev kulu on olematu võrreldes kahjuga, mis võib tekkida. Küll aga annab see vastuse küsimusele, mis piirini tasub kulutusi teha, et majaelanike varandusliku seisu kahjustamise asemel seda hoopis parandada.
Kinnisvara hinna ja energiakulude vastastikuse mõjude küsimus tekib ka uusehituse kavandamisel. Oletame nüüd, et nn kodukulud on meil kahe komponendiga – igakuine laenumakse soetamiseks + igakuine energiakulu käigushoidmiseks. Ning meil on kindel eelarve, mille piires võib muutuda laenumakse ja energiakulu proportsioon. Tänane keskmine ehitushind tavalisel hoonel on ca 1200 eur/m2, energiasäästlikul hoonel on ehitushind kallim. Ent kui palju kallima hoone saaksime endale energiakulude kokkuhoiu arvelt lubada? Kui me vähendame energiakulu 100 kW/m2 kohta aastas, suudaksime me säästa nii palju, et tõsta ehitusmaksumus 1508 eur/m2-ni ja katta sama eelarve piires sellega kaasneva laenumakse. Seega 100 kW/m2 kohta energiakulu kokkuhoidu võimaldab meil tänaste elektrihindade juures ehitada 26% kallima (ja ehk ka parema) hoone. Selline ehitushinna kasv annab meile suhteliselt suure eelise tehnosüsteemide osas, mis peaks tagama parema sisekliima. Energiahinna tõusu korral aga tekib juba puhas võit.
Probleemkohad:
– Järelturu korterite energiaklass on üldjuhul nii madal, et tarbija neid võrreldes hoone kohta järeldusi teha ei saa. Parema klassiga uusarendustes aga puudub veel ülevaade reaalsetest kuludest. Seetõttu ei kajastu energiakasutus kinnisvara hinnas.
– Energiaklassi näitamine on tarbijatele puuduliku ja seega kahjuks ka petliku info esitamine – palju sõltub energiaallikast ja selle arvestuslikust koefitsendist (soojuspump vs elektriküte), samuti ei anna energiaklass infot sisekliima kvaliteedi kohta.
– Elukondliku kinnisvara müük on valdavalt üles ehitatud visuaalsele pildile, mitte pädevale tehnilisele argumentatsioonile. Kinnisvara ostjal on lihtsam näha probleemina parketikahjustust, aga mitte valesti lahendatud ventilatsiooni.
BONUS TRACK:
Lisaks Mustamäe kortermajade rekonstrueerimisele jälgisin pikalt ka ühe energiasäästliku eramu ehituse lugu. Selle ühe konkreetse kaasuse pealt selgus, et muidu sarnase eramu ehitamine passiivmaja standarditele vastavalt oleks tähendanud 32% suuremat ehitusmaksumust. Ent see ei pea nii olema. Konverentsi ettevalmistamiseks toimunud kohtumisel avaldas passiivmajade ehitamise osas Eestis reaalseid tulemusi näidanud Sense juht, et nende arendustegevus on liikumas sinna suunas, et ehitada 150 m2 suurune standardmaja mitte kallimalt, kui 200 000 eurot. See teeks ehitushinnaks vaid ca 17% enam, kui oleks tavalise eramu eeldatav ehitusmaksumus. Seega – mida rohkem selliseid maju ehitatakse, seda tõhusam on arendustöö ning loodetavasti muutub energiasäästliku ehituse hind juba ka massidele kättesaadavaks.