arrowarrow2backtotopDeutschdropdownEnglishEspañolEestifacebookSuomiFrançaiskarge-service1karge-service2large-channelslarge-dayslarge-growthlarge-photoslarge-searchlarge-teamlarge-tvlocation-homelocationlocation2logo_domusmailphonephone2PortuguêsquoteРусскийsearchticktwitteryoutube

Kuidas investeerimisobjektile esmast analüüsi teha?

Kirjutasin Äripäeva palvel artikli, mis ilmus üle-eelmisel nädalal. Äripäeva loal avaldan loo ka meie blogis.

Kinnisvara investeerimisobjekte otsides tasuks lähtuda ka kinnisvara hindamisel kasutatavast parima kasutuse põhimõttest. Sisuliselt kõik eksperthinnangud sisaldavad parima kasutuse analüüsi, kuid see pole nii oluline korterite ja üksikelamute puhul, kuivõrd selliste varade puhul, kus alternatiivseid kasutusvõimalusi on mitu või mida ei kasutata väärtuse seisukohast parimal otstarbel.

Füüsiliselt võimalik ja seadusega lubatud. Esmalt analüüsitakse, kas planeeritav tegevus on füüsiliselt võimalik ja õiguslikult lubatav. Õigusliku lubatavuse nõue on sageli seotud maa ehitusõigusega – tuleb selgeks teha, mida lubab üldplaneering ja ehitusmäärus. Nendes piirkondades, kus on detailplaneeringu kohustus, on planeering möödapääsmatu, kuid eeldatav ligikaudne ehitusmaht on mingil määral siiski tuletatav. Teisisõnu peab saama selgust, kas planeeritav tegevus on juriidiliselt lubatud. Siin on soovitatav suhelda kohaliku omavalitsusega ja võimalusel taotleda projekteerimistingimused, et saada teada lubatud tegevused.

Füüsiline võimalikkus tähendab hinnangu andmist õiguslikult lubatava kasutuse füüsilise teostatavuse tehnilise võimalikkuse kohta. Kui hinnang sellele on positiivne, tuleb anda hinnang ka kulude kohta, mida kasutuse muutmine endaga kaasa toob.

Hoonestamata maad. Parima kasutuse analüüs peab andma vastuse küsimusele: milline kasutus tagaks maa kõrgeima väärtuse? Näiteks suuremas linnas heas asukohas elamumaa sihtotstarbega maa-ala kasutusfunktsiooni muutmine ärimaaks või korterelamumaaks detailplaneeringu kaudu suurendab vara väärtust – mida suurema elamu või ärihoone võib ehitada, seda kõrgem on maa väärtus.

See-eest hajaasustuses, suurematest keskustest eemal asuvate maade suhtes tuleb olla tähelepanelikum ning analüüsida põhjalikumalt turgu. Näiteks kas praegune põllumaa kasutus tasub muuta elamukruntideks? Sõltuvalt asukohast võib nõudlus põllumaade vastu olla suurem kui elamumaa vastu, mistõttu ei pruugi ära tasuda planeeringu koostamise ja trasside rajamisega kaasnevad kulud.

Hooned ja hooneosad. Parima kasutuse analüüsil lähtutakse kinnisvara kasutusest arvestades olemasolevaid parendusi. Küsimus on, kas olemasolev kasutus on konkreetset turusituatsiooni arvestades parim kasutus või on otstarbekas seda muuta?

Võimalikke lahendusi on kolm: jätkata senist kasutus, muuta senist kasutust (rekonstrueerida, renoveerida, laiendada) või lammutada hoonestus ja ehitada uus.

Näiteks võib tuua pööningukorrused. Pööning, kus on tuvid ja kola, on üsna väheväärtuslik, sest sellel puudub kasulikkus omanikule. Kui juriidiliselt on katusekorruse väljaehitamine võimalik, tuleb analüüsida, kas see on füüsiliselt võimalik. Sellele järgneb majandusliku teostatavuse kontroll – kas saadav tulu on suurem kui eelnevaga kaasnev kulu.

Teiseks näiteks võib tuua vanemad hooned, mis on moraalselt vananenud – ruumilahendus ja kasutusfunktsioon ei taga jätkuvat kasutust. Tihti on sellised hooned pikalt seisnud tühjalt. Kuna hea asukohaga korterelamute arendusprojektide pakkumisi võiks olla rohkem, on uute elamute ehitamise alternatiiviks vanade hoonete kasutusfunktsiooni muutmine ja renoveerimine.

Väiksema projekti näitena võib tuua tiheda liiklus- ja jala­käijate vooga tänavate ääres asuvate korterelamute esimese korruse elamispinnad. Turul on väike nõudlus selliste korterite vastu, mistõttu likviidsus ja hind on madal. Kui aga seda pinda vaadelda äripinnana, on asukoht pigem suureks eeliseks.

Arvestama peab ka turgu. Investeerimisobjekti otsimisel peab olema loominguline, et näha tulusat projekti seal, kus keegi teine seda ei märka. Samas on oluline, et tegevus oleks seaduslik ja kohaliku omavalitsuse nõudeid järgiv.

TASUB TEADA

Kuidas suurendada kinnisvara väärtust planeeringu KAUDU. Muudetakse maa sihtotstarvet ja suurendatakse ehitusõigust, mistõttu maa väärtus kasvab.

Kasutusotstarvet muutes. Hakatakse vara kasutama sellisel otstarbel, mis tagab kõrgema väärtuse.

Parenduse kaudu. Ehitatakse või renoveeritakse olemasolev, mille tulemusel vara väärtus kasvab.

Kõikidel juhtul tuleb analüüsida, kas parima kasutuse definitsiooni kõik neli tingimust on ühel ajal täidetud.

MIS ON MIS

Parim kasutus

(ingl k highest and best use)

Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

Allikas: hindamisstandard EVS 875-1:2010