Üürituru eripärad ulatuvad 90-ndate algusesse
Eesti üüriturg koos kõigi oma eripäradega on käesoleval aastal palju kõneainet pakkunud. Üüriturul reegliks olev ja üürilevõtjaid nörritav kohustus maksta maaklertasu selle osapoole taskust, kes eluaset üürida soovib, on üks peamisi kirgede tormi põhjustavaid teemasid. Miks see aga nii on ja kuidas selline tava on välja kujunenud?
Iseenesest pole kombes, et tarbija maksab kinni kõik toodete ja teenustega seotud kulud ju midagi enneolematut. Mis aga eristab kinnisvaraturgu teistest majandusharudest on see, kuidas tarbija peab kulud kinni maksma ja et enamjaolt ei maksa teenusest tulu saav osapool midagi. Et aru saada, kuidas selline veidravõitu olukord on tekkinud, peame tagasi minema 90-ndate algusesse, kui verinoored olid nii meie riik kui ka kinnisvaraturg. Omandireformi käigus, mil vara erastati ja tagastati, tehti varade omanikeks tuhandeid kaasmaalasi, kellest paljude jaoks oli tegemist ootamatu ja õnneliku sündmusega. Endistest üürnikest ja varade kasutajatest olid korraga saanud omanikud ja seda suure algustähega. Popsitalu-rahvast oli korraga saanud härrasrahvas ja see tõstis eneseuhkuse skaala lakke.Tekkis teatav arrogantsus nii maaklerite kui üürilevõtjate suhtes, värskete omanikena tajuti enese jõupositsiooni ja kuna omanikeks oligi saanud enamus täisealisest elanikkonnast, siis oli ka põhjust. Loomulikult ei peetud vajalikuks hakata kellelegi vahendamise eest maksma. Kes elamispinda tahtis, see pidi ka maksma. Konkurents üürileandjate vahel puudus, korteri tühjaks jäämise ohtu ei olnud siis ega ole ka praegu. Tõsist vastast sellisele mõtteviisile polnud toona ka kinnisvaramaakleritest, kes ise alles õppisid üleöö tekkinud kinnisvaraturul ja erastamiste-ärastamiste sogasevõitu vees ujuma. Kinnisvara olemus, kinnisvaraturu toimimise põhimõtted ja tegevused olid paras udu kinnisvaramaakleri tiitli saanud tegelaste jaoks. Maakleri ametit hakati õppima ning kes peaks ja kas üldse mingi teenuse eest maksma, selle üle alles hakati mõtisklema. Nõuka ajal polnud ju midagi sellist nähtud ega kuuldud, kogemus puudus, mistõttu maaklerite enesekindlus oli habras ja nägemus kinnisvaraturu õiglasest toimimisest ähmane. Sama kehtis tegelikult ka üürilevõtjate kohta, kes ei osanud seisukohta võtta ega selga sirgeks ajada. Turg oli noor, tavad kujunemata. Seetõttu polegi midagi imestada, et võitsid need, kes esimesena reageerisid ja oma seisukoha peale surusid. Oli see nüüd mõistlik või teadlik tegevus, on juba iseküsimus. Elus on ikka kombeks, et kes esimesena reageerib ja kindla seisukohaga esineb, see edumaa ka saavutab ja teatavatel juhtudel standardi kehtestab, nagu Eesti üüriturul juhtus.
Kas viimased 20 aastat kehtinud harjumuses on veel elujõudu järgmised 20 aastat, on täna veel enam kui keeruline öelda. Jää on igal juhul liikuma hakanud, kuid triivimise kiirus ja tulemus on teadmata. Keeruline on tulevikku prognoosida seetõttu, et paralleelselt on käimas mitmed protsessid. Ühelt poolt näitab Kinnisvaramaaklerite Koda julget initsiatiivi ning on koostöös Eesti Standardikeskuse ja Tarbijakaitseametiga reguleerimas nõudeid kinnisvaramaaklerite teenuste pakkumisele. Kui osapooltel jõudu ja energiat jätkub, siis võib see tähendada muudatusi maaklerite töös ning teenustasu küsimine muutub rohkem läbipaistvamaks ja põhjendatud tegevuseks. Maaklerid üksi ja päris kindlasti mitte siis, kui enamus maakleritest kaasa ei tule, turukäitumist muuta ei suuda. Laiemad protsessid võivad aga turuosaliste käitumises veelgi enam mõju avaldada. Märkimisväärselt on 20 aastaga muutunud turuosaliste mõtteviis ja eriti viimaste aastatega on lisandunud turule juurde inimesi, nii olude sunnil kui vabatahtlikul valikul, kes peavad igati normaalselt ja mõistlikuks üürikorteris elamist. Omanikuks olemise võlud ja valud on eriti hästi selgeks saanud viimase 5 aasta jooksul. Seega on üürihuviliste hulk justkui tõusuteel. Samas mõjutavad majandust ja kinnisvaraturgu rahvastikuprotsessid, mis näevad ette elanike arvu vähenemist ja järelikult ka üürilevõtjate vähenemist. See võib tähendada seda, et üürileandjate konkurents hea, majanduslikult kindlustatud ja pikaajalist üürisuhet soovivate üürnike pärast muutub tõsisemaks. Ja maaklertasu mitte juurde küsida on hea müügiargument ja eristumise võimalus.
Üüriturul tundub kindel olevat vaid see, et järsku ei muutu siin midagi. Turuosalisi on palju, erilist üksmeelt nende vahel ei ole ja see tähendab, et muutused ei toimu kiiresti. Üks võimalikke stsenaariume on elamispindade üüriturul sama, mis on juhtunud äripindade üüriturul. Ka seal valitses hulk aastaid tagasi komme, et üürilevõtja maksis kinni maaklertasu. Aastatega, justkui tasahilju, see aga muutus ning täna maksab maaklertasu valdavalt kinni üürileandja. Sagedased on ka juhtumid, kus maaklertasu makstakse pooleks, kuid harvad on juhtumid, kus vaid üürilevõtja maksab üksinda kogu summa kinni. Kas nii läheb ka elamispindade üüriturul, seda saame näha ilmselt mitte varem kui 10 aasta pärast.
* Artikkel avaldatud esmakordselt ajalehes Postimees