KUI PALJU MÕJUTAB EURIBOR KINNISVARATURGU EESTIS ?
Taani majanduskasvu prognoosid käesolevaks ja järgmiseks aastaks on ca kahe protsendi lähedal. Seega ligi kaks korda väiksemad, kui meil. Sellest hoolimata on Taani ja Eesti kinnisvaraturul praegu palju ühiseid jooni:
– hinnatasemed on tuntavalt madalamad nn kinnisvarabuumi ajast, mistõttu paljud omanikud ei saa oma vara müüa ilma kahjumita ning see omakorda seab piirid kinnisvaraturu aktiivsusele;
– turu aktiivsus on siiski tasapisi viimasel ajal kasvanud ning inimeste ostuvõime tänu madalatele intressidele on päris hea võrreldes paari aasta taguse ajaga. Tasapisi suureneb hõivatus tööturul toetab kinnisvaraturgu.
Kuigi Taanis elukondliku kinnisvara hinnad tõusid 2010 2,9% võrra, siis III ja IV kvartal olid hinnad languses. Ka käesolevaks aastaks prognoosivad nii Nordea kui Danske analüütikud Taanis kinnisvarahindade langust. Ja seda lihtsal põhjusel – tõusev Euribor suurendab igakuiseid eluasemekulusid, on oma eluaseme pidamine muutub kulukamaks ning paljud kinnisvaraomanikud soovivad oma kohustusi vähendada pannes vara müüki. Suurenev pakkumine surub aga hinnad alla. Kas ja kuidas aga võiks samasugune protsess toimuda Eestis?
Hoolimata Euroopa Keskpanga poolt intressi alandamisest augusti alguses, prognoositakse jätkuvalt Euribori kasvu, kusjuures intress on kerkinud kiiremini, kui varasemalt prognoositud. Praegu ületab Euribor Eesti Panga vastavat kevadprognoosi. Kindlasti mõjutab intressi kasv meie kinnisvaraomanike igapäevaseid kulutusi. Näiteks Tallinnas keskmise suuruse (ca 55 m2) ja hinnaga (ca 1017 eur/m2) korterit osta sooviva kliendi igakuine laenumakse suurendab pikaajalise eluasemelaenu (30 aastat) puhul Euribori 0,5 protsendipunktilise tõusu korral (vastav prognoos 2012 aastaks) ca 13 euro võrra. Tõus 1 protsendipunkti võrra (vastav prognoos 2013 aastaks) aga tooks kaasa laenumakse suurenemise algsega võrreldes ca 27 euro võrra. Ehk siis tõus poole protsendipunkti võrra tooks kaasa igakuiste eluasemelaenu maksete suurenemise ca 6% võrra. Kuigi prognoostiakse ka palgakasvu ca 5%, siis tõenäoliselt majapidamiste finanstkoormus suureneb ka muus osas tänu inflatsioonile. Seda arvestades peaks intressimäära tõusu korral kinnisvara hinnad langema, et kinnisvaraomanike (ja ostuhuviliste) kulutused jääks samale tasemele.
Kaldun siiski arvama, et kinnisvara ostuhuvilisi kliente intressimäära tõus eenimetatud määral veel oluliselt ei mõjuta. Nimelt kipuvad Eesti kliendid oma ostuotsuse tegemisel keskenduma panga poolse finantseeringu saamisele, mitte niivõrd selle tingimustele. Seeläbi Euribori vaikne kasv tehinguaktiivsust oluliselt ei mõjuta. Pigem toob pankade aktiivsem laenupakkumine koos tööhõive suurenemisega turule uusi ostuhuvilisi (nt noored spetsialistid) ning hinnatõus kahandab tasapisi nende klientide hulka, kes tagatisväärtust ületava laenujäägi tõttu varem oma kinnisvara müüa ei saanud. Seni on intressitõusu leevendanud mõnevõrra marginaalide alanemine. Nii võibki prognoosida, et Euribori tõus praeguse tempoga lähitulevikus veel kinnisvarahindasid mõjutama ei hakka. Pikas perspektiivis aga küll. Kui Eesti kinnisvaraturg muutub veelgi stabiilsemaks ja „täiskasvanumaks“, siis hakkavad kliendid kindlasti lisaks energiatarbimisele rohkem arvesse võtma ka intressimuutuste võimalikku mõju oma igapäevastele kulutustele. Tänaseks on igatahes muutunud igapäevaseks see, et klient võtab laenupakkumise lisaks oma kodupangale ka teistelt suurematelt kodulaenu pakkujatelt.